부동산 리스크 관리론 – 투자 리스크와 분산 전략

부동산 리스크 관리론은 투자 리스크를 체계적으로 분석하고 분산 전략을 통해 손실을 최소화하는 방법을 다룹니다. 본 포스팅에서는 부동산 리스크의 유형, 측정 방법, 분산 전략, 실전 적용 사례까지 깊이 있게 정리합니다.

 

 

 

 

1. 부동산 리스크 관리론이란?

부동산 리스크 관리론은 부동산 투자에서 발생할 수 있는 다양한 위험요소를 체계적으로 파악하고, 이를 최소화하기 위한 전략과 방법을 다루는 학문입니다. 부동산 시장은 타 산업과 달리 장기적이며, 물리적 실물자산에 기반하고 있어 예측이 어렵고 리스크 노출 범위가 광범위하다는 특징을 가집니다. 이에 따라 리스크 관리의 필요성이 매우 강조되며, 현대 부동산학에서는 독립된 연구 분야로 확립되어 있습니다.

 

 

부동산 리스크 관리론은 경제학, 재무관리, 투자론, 법학, 도시계획 등 다양한 학문적 기반을 융합하여 구성됩니다. 일반적인 재무 리스크 관리와 차별화되는 점은 부동산 특유의 시장 비효율성과 개별성 때문입니다. 부동산은 동일한 상품이 존재하지 않고, 거래가 빈번하지 않으며, 가격 형성에도 지역성과 비정형성이 강하게 작용합니다. 이러한 특성으로 인해 리스크 관리가 가격 변동성 관리에 국한되지 않고, 부동산 개발, 투자, 임대, 운영, 처분 등 전 과정에서 이루어져야 합니다.

 

부동산 리스크 관리론의 핵심 목적은 투자자가 직면할 수 있는 불확실성을 사전에 인식하고, 적절한 대응전략을 수립함으로써 손실을 최소화하고 수익 안정성을 확보하는 데 있습니다. 이를 위해 리스크 요인을 식별, 측정, 분석한 뒤, 다양한 회피, 완화, 전가, 수용 전략을 설계하게 됩니다. 또한 최근에는 ESG(Environmental, Social, Governance) 요인을 반영한 비재무적 리스크까지 분석 대상에 포함되면서 부동산 리스크 관리의 범위가 더욱 확장되고 있습니다.

 

부동산 리스크 관리론은 실무에서도 필수적으로 활용됩니다. 국내외 주요 부동산 개발사업, 리츠(REITs), 펀드, 공공기관 사업, 금융기관의 부동산 투자 심사 등에서도 리스크 분석과 관리가 의사결정의 핵심 기준으로 적용되고 있습니다. 특히, 부동산을 활용한 PF(Project Financing) 구조에서는 리스크 평가가 대출 승인 여부와 금리에 직결되기 때문에 관련 전문가의 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

 

2. 부동산 투자 리스크의 주요 유형

부동산 투자에서 발생하는 리스크는 유형별로 구분하여 체계적으로 분석하는 것이 중요합니다. 부동산은 실물자산으로서 다양한 외부·내부 요인의 영향을 받기 때문에 리스크의 종류 또한 복합적이며 다층적입니다. 다음은 부동산 투자 시 반드시 고려해야 할 대표적인 리스크 유형입니다.

1) 시장 리스크 (Market Risk)

시장 리스크는 부동산 시장 전반의 경기 변동에 따라 자산가치와 수익성이 영향을 받는 리스크입니다. 부동산 경기는 거시경제, 금융시장 상황, 인구·산업 구조 변화, 정부 정책, 금리 수준 등에 의해 좌우됩니다. 예를 들어, 경기 침체나 금리 인상기에는 거래량 감소, 공실률 증가, 임대료 하락, 자산가치 하락이 동시에 나타날 수 있습니다. 시장 리스크는 투자 전 예측이 어려운 경우가 많아 체계적 분석이 필요하며, 장기 보유 시에도 지속적으로 관리해야 합니다.

2) 사업 리스크 (Project Risk)

사업 리스크는 부동산 개발, 재건축, 리모델링, 수익형 부동산 사업 등 개별 프로젝트 수행 과정에서 발생하는 리스크입니다. 이는 ▲ 인허가 지연 및 변경 ▲ 토지 확보 실패 ▲ 시공사 및 협력업체 부도 ▲ 공사비 증가 ▲ 분양 부진 ▲ 사업기간 지연 등으로 구체화됩니다. 특히, 개발 사업의 경우 금융조달 구조가 레버리지에 의존하는 경우가 많아 사업 지연이나 부진이 발생할 경우 손실 규모가 매우 커질 수 있습니다.

3) 금융 리스크 (Financial Risk)

부동산 투자는 높은 자본금과 금융조달이 필수적인 특성을 가지므로 금융 리스크가 중요하게 작용합니다. 금융 리스크는 주로 금리 변동, 대출 한도 축소, 신용등급 하락, 유동성 부족 등에서 발생합니다. 금리가 상승하면 금융비용이 증가하여 수익률이 하락하고, 최악의 경우 채무불이행(디폴트)로 이어질 수 있습니다. 특히 부동산 PF 대출, 브릿지론 등 단기성 자금을 활용한 투자에서는 금리 리스크에 대한 민감도가 매우 높습니다.

4) 법·제도 리스크 (Legal & Regulatory Risk)

부동산은 법률과 규제의 적용을 강하게 받는 자산입니다. 용도지역 변경, 건축규제 강화, 조세정책 변경, 임대차보호법, 토지보상법, 공공개발 계획 등 법령이나 정책 변화가 자산의 활용도, 수익성, 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 토지거래허가구역으로 지정되면 매매 및 개발이 사실상 제한되고, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등은 사업 수익성 저하로 이어질 수 있습니다. 법적 규제는 투자자 통제 범위를 넘어서는 리스크로 철저한 사전 검토가 필요합니다.

5) 운용 리스크 (Operational Risk)

운용 리스크는 부동산 투자 후 임대, 관리, 운영 과정에서 발생하는 리스크입니다. ▲ 공실 발생 ▲ 임대료 연체 ▲ 관리비 증가 ▲ 시설 노후화 ▲ 유지보수 비용 증가 등이 대표적이며, 상업용 부동산의 경우 테넌트의 신용도와 계약 조건, 계약 갱신 여부 등도 운용 리스크에 포함됩니다. 특히, 부동산은 투자 이후 장기간 보유하는 경우가 많아, 지속적인 관리 능력에 따라 투자성과가 크게 달라질 수 있습니다.

6) 환경 리스크 (Environmental Risk)

환경 리스크는 부동산의 입지 특성과 자연환경, 사회적 환경 요인에서 발생하는 리스크입니다. 대표적으로 ▲ 지진, 홍수, 산사태, 태풍 등의 자연재해 ▲ 토양오염, 지하수 오염 등 환경오염 ▲ 유해시설 인근 입지 등이 해당됩니다. 환경 리스크는 부동산 가치 하락, 사용 제한, 법적 책임(환경정화비용 등)으로 직결될 수 있으며, 최근 ESG 경영 확대와 맞물려 기업·기관 투자에서 더욱 중시되고 있습니다.

7) 특수 리스크 (Special Risk)

특수 리스크는 일반적인 투자 환경에서 잘 드러나지 않지만, 특정 상황에서 치명적인 손실을 유발할 수 있는 리스크입니다. 대표적으로 ▲ 계약서 작성 미흡에 따른 법적 분쟁 ▲ 부동산 권리관계 불명확 ▲ 신탁 구조 미비 ▲ 복합 개발사업 내 이해관계자 간 분쟁 등이 있습니다. 특히, 권리분석 미비로 인한 근저당권, 가처분, 지상권 등의 존재는 투자 성과에 결정적인 영향을 미치므로 실사 과정에서 반드시 검토해야 합니다.

 

3. 리스크 측정과 분석 방법

부동산 리스크 관리의 핵심은 리스크를 식별하는 데서 끝나지 않고, 이를 객관적으로 측정하고 분석하여 적절한 대응 전략을 수립하는 데 있습니다. 부동산 시장의 특성상 데이터 수집과 정량적 분석이 어렵다는 한계가 있지만, 다양한 방법론이 개발되어 실무에서 활용되고 있습니다. 이 장에서는 부동산 리스크 측정과 분석의 기본적인 접근 방법과 주요 기법을 정리합니다.

1) 정성적 분석 (Qualitative Analysis)

정성적 분석은 부동산 리스크를 수치로 환산하기 어려운 경우 주로 활용됩니다. 부동산 특성, 입지 여건, 개발 가능성, 인허가 가능성, 시장 환경, 정책 변화 가능성, 이해관계자 분석 등을 토대로 전문가의 경험적 판단이나 시나리오 분석을 통해 리스크를 진단합니다.

 

특히 개발사업의 경우, 인허가 과정에서 예상치 못한 변수(행정절차 지연, 주민 반대, 정부 정책 변화 등)가 자주 발생하기 때문에 정성적 분석이 실무에서 중요하게 활용됩니다. 최근에는 시뮬레이션 기법을 병행하여 다양한 상황을 가정하고, 예상되는 리스크 발생 여부와 규모를 분석하는 방식이 일반화되고 있습니다.

2) 정량적 분석 (Quantitative Analysis)

정량적 분석은 부동산 리스크를 수치화하여 보다 객관적으로 측정하는 방법입니다. 다음과 같은 방법들이 대표적으로 활용됩니다.

• 수익률 변동성 분석 (Volatility of Return)
  부동산 투자수익률의 연도별, 기간별 변동성을 분석하여 리스크 수준을 평가합니다. 변동성이 클수록 리스크가 높다고 판단합니다. 이를 위해 NOI(Net Operating Income), 임대료, 공실률, 자산가치 등의 데이터를 기반으로 수익률 변화를 계산합니다.
• 민감도 분석 (Sensitivity Analysis)
  주요 변수(임대료, 공실률, 금리, 사업기간 등)의 변화에 따른 사업성과(수익률, IRR, NPV 등)의 변화를 측정합니다. 예를 들어, 공실률이 5% 증가할 경우 사업 수익률이 어떻게 변동하는지를 분석하여 리스크 허용 한계를 도출합니다.
• 시나리오 분석 (Scenario Analysis)
  낙관적, 현실적, 비관적 시나리오를 설정하고 변수별 변화가 사업성과에 미치는 영향을 분석합니다. 이는 사업계획의 불확실성을 사전에 점검하고, 각 상황에 대비한 전략을 마련하는 데 활용됩니다.
• 분산 및 표준편차 분석
  수익률, 자산가치의 분산 및 표준편차를 계산하여 리스크 수준을 계량화합니다. 이는 포트폴리오 구성 시에도 유용하게 활용되어, 여러 자산군 간 리스크-수익 구조를 비교하는 데 사용됩니다.
• Value at Risk (VaR)
  주로 금융 분야에서 활용되는 방법이나, 최근 부동산 펀드나 리츠(REITs)에서도 적용됩니다. 일정 기간 내 특정 확률로 발생할 수 있는 최대 손실 규모를 측정하는 방법으로, 투자 의사결정의 중요한 기준으로 활용됩니다.

3) 리스크 평가모형 활용

부동산 투자 실무에서는 위의 방법 외에도 다양한 리스크 평가모형이 활용됩니다. 대표적으로는 부동산 프로젝트의 수익성 분석(Feasibility Study) 내 리스크 평가, Real Options Analysis(실물옵션 분석), CRE Risk Model(상업용 부동산 리스크 모델) 등이 있습니다.

 

Feasibility Study에서는 수익성 분석과 동시에 리스크 요인을 분석하고, 이를 사업타당성에 반영합니다. 실물옵션 분석은 사업의 유연성을 고려하여 리스크를 계량화하며, 특히 대규모 개발사업에서 선택적으로 활용됩니다.

4) 종합 리스크 평가 및 보고서 작성

리스크 측정이 완료되면, 분석 결과를 종합하여 의사결정자에게 제공할 리스크 평가보고서를 작성합니다. 보고서에는 주요 리스크 요인별 리스크 수준, 대응 방안, 발생 가능성, 발생 시 영향 등을 체계적으로 정리하며, 투자심사, 금융기관 대출심사, 내부 사업 의사결정의 핵심 자료로 활용됩니다.

 

4. 부동산 리스크 분산 전략의 이론과 실전

부동산 리스크 분산 전략은 투자에서 발생할 수 있는 다양한 리스크를 최소화하기 위해 자산 구성 및 투자 구조를 체계적으로 설계하는 방법입니다. 특히, 부동산은 고유의 비유동성, 비표준화, 지역성 등의 특성으로 인해 개별 리스크에 매우 취약한 구조를 가지므로 리스크 분산은 필수적인 전략으로 간주됩니다. 본 절에서는 이론적 배경과 실무 적용 방안을 구체적으로 살펴봅니다.

1) 포트폴리오 이론과 부동산 투자

포트폴리오 이론(Portfolio Theory)은 금융학에서 출발했지만, 현재는 부동산 투자에서도 광범위하게 적용되고 있습니다. 해리 마코위츠(Harry Markowitz)의 현대 포트폴리오 이론(MPT)은 다수의 자산으로 포트폴리오를 구성하면, 개별 자산의 리스크를 상쇄할 수 있고 전체 포트폴리오의 리스크를 낮출 수 있다고 설명합니다.

 

부동산 투자에서도 단일 자산 중심의 집중투자는 위험성이 높으며, 다양한 지역, 유형, 시장에 분산 투자하는 방식으로 리스크를 낮추게 됩니다. 포트폴리오 구성 시에는 각 자산의 기대수익률, 변동성, 상관관계를 분석하여 최적의 포트폴리오를 설계합니다.

2) 부동산 리스크 분산의 주요 전략

• 지역 분산 (Geographical Diversification)
  부동산 가격은 지역별로 상이한 경제구조, 인구 변화, 정책 등에 따라 다르게 반응합니다. 동일 유형의 부동산이라도 지역마다 수익률과 가격 변동성이 다르기 때문에, 여러 지역에 분산 투자하는 것은 기본적인 리스크 완화 전략입니다. 특히, 전국 단위 또는 해외 투자 시 효과가 크게 나타납니다.
• 부동산 유형 분산 (Property Type Diversification)
  부동산 자산은 오피스, 리테일, 물류, 주거, 호텔, 개발형 부동산 등으로 구분됩니다. 각 유형은 경기 민감도, 수익 구조, 관리방식이 다르므로, 유형별로 자산을 배분하면 특정 산업 또는 경기 사이클에 따른 리스크를 완화할 수 있습니다. 예를 들어, 오피스 시장이 침체되어도 물류시설이나 주택시장에서 안정적인 수익을 확보할 수 있습니다.
• 투자 시점 분산 (Temporal Diversification)
  부동산 시장은 경기 순환의 영향을 받기 때문에, 투자 시점을 달리하여 자산을 분산하는 것도 중요한 전략입니다. 상승기, 조정기, 침체기에 투자 시점을 분산하면 시장 변동성으로 인한 손실 위험을 줄일 수 있습니다. 특히 장기투자 관점에서 효과적인 전략으로 활용됩니다.
• 투자 방식 분산 (Investment Vehicle Diversification)
  직접 투자뿐만 아니라 리츠(REITs), 부동산 펀드, 부동산 SPC(특수목적법인), PF(프로젝트 파이낸싱) 등 다양한 투자방식을 활용하여 리스크를 분산할 수 있습니다. 특히, 소액투자, 유동성 확보, 자산관리 전문성 확보 등 실무적 측면에서도 유리한 전략입니다.

3) 실전 적용 방법

부동산 실무에서는 위 전략들을 조합하여 맞춤형 포트폴리오를 구성합니다. 예를 들어, 한 대형 부동산 펀드는 수도권 오피스, 지방 물류센터, 도심형 주택을 복합적으로 구성하여 경기 민감도와 지역 리스크를 동시에 분산하고 있습니다. 또한, 동일한 지역 내에서도 개발형 부동산과 안정적 임대형 부동산을 혼합하여 개발 리스크를 보완하는 전략도 활용됩니다.

 

대형 자산운용사 및 기관투자자는 IRR(Internal Rate of Return), VaR(Value at Risk), 시나리오 분석 등을 통해 포트폴리오 내 리스크 수준을 수치화하고, 포트폴리오 구성 전후의 리스크를 정량적으로 평가하여 최적화된 포트폴리오를 설계합니다.

4) 리스크 분산의 한계와 유의사항

리스크 분산 전략이 모든 리스크를 제거할 수 있는 것은 아닙니다. 부동산 시장 전체의 시스템 리스크(Systemic Risk), 금융시장 충격, 글로벌 경기 불황 등은 포트폴리오 내 분산을 통해서도 완전히 제거할 수 없습니다. 또한, 지나친 분산은 관리비용 증가와 기대수익률 저하로 이어질 수 있어, 적정 수준의 분산 전략 설계가 중요합니다.

 

5. 리스크 관리 사례 및 실제 적용 방법

부동산 리스크 관리는 단순히 이론적인 지식으로 끝나지 않고, 실제 프로젝트와 투자 과정에서 구체적으로 적용되고 있습니다. 특히, 국내외 부동산 개발사업, 리츠(REITs), 부동산 펀드, 공공 개발사업, 금융기관 대출 심사 등 실무에서는 체계적인 리스크 관리가 사업성과를 좌우하는 핵심 요소로 작용합니다. 이 장에서는 부동산 리스크 관리가 실제로 어떻게 적용되는지 주요 사례와 방법을 중심으로 살펴봅니다.

1) 대형 오피스 개발사업 리스크 관리 사례

국내 A시 중심업무지구에서 추진된 5,000억 원 규모의 오피스 개발사업 사례에서는 사업 초기부터 체계적인 리스크 관리가 적용되었습니다.

우선, 시장 리스크 대응을 위해 인근 지역 오피스 시장의 공실률, 임대료, 투자수익률(캡레이트)을 장기 추세로 분석하고, 민감도 및 시나리오 분석을 통해 시장 변동에 따른 수익성 변화폭을 사전에 도출하였습니다.

 

사업 리스크 관리 측면에서는 ▲ 인허가 절차 모니터링 ▲ 공사비 증가 방지 위한 사전 GMP(Guaranteed Maximum Price) 계약 체결 ▲ 금융 리스크 대비 장기 고정금리 조건의 금융조달 계약을 통해 리스크를 사전에 통제하였습니다.

이후 임대 운용 단계에서는 대형 앵커 테넌트(Anchor Tenant) 사전 계약을 통해 공실 리스크를 최소화하고, 관리운영 단계에서 에너지 효율성 제고 및 ESG 인증 취득으로 장기 임대수익 안정화를 도모하였습니다.

2) 리츠(REITs) 운용사 포트폴리오 리스크 관리 사례

국내 상장 리츠 운용사 B사는 다수의 부동산 자산으로 구성된 포트폴리오를 운용하면서 지역, 유형, 임차인 리스크를 분산 관리하였습니다.

포트폴리오 내 오피스, 리테일, 물류, 주거자산을 고르게 배분하고, 서울, 수도권, 광역시로 지역 분산을 시행하여 특정 지역 경기 침체에 따른 리스크를 완화하였습니다.

또한, 포트폴리오 내 핵심 자산의 경우 대형 우량 임차인(LG그룹, H사 등) 장기 계약을 통해 공실 및 연체 리스크를 낮췄습니다.

연간 리스크 보고서를 통해 시장환경 변화, 금리 리스크, 법·제도 리스크를 지속적으로 점검하고 있으며, IRR, VaR 등 정량적 리스크 분석도 병행하여 투자자와 주주에게 신뢰성 있는 정보를 제공하고 있습니다.

3) 금융기관의 PF(Project Financing) 리스크 심사 사례

PF대출은 개발사업의 핵심 자금조달 수단으로, 금융기관의 리스크 관리가 엄격하게 적용됩니다.

국내 모 금융기관은 1,200억 원 규모의 복합개발 PF 심사 시, 사업성 분석 외에 리스크 평가보고서를 필수적으로 작성하였습니다.
분석 항목에는 ▲ 사업 리스크(인허가 리스크, 공사 리스크, 분양 리스크) ▲ 금융 리스크(금리, 차입비율, 대출 상환 구조) ▲ 시장 리스크(수요, 임대료, 매각가) ▲ 법·제도 리스크(관련 규제) 등이 포함되었습니다.

이를 통해 사업의 수익성 뿐만 아니라, 리스크 요인을 수치화하고 적절한 대응전략(대출한도 축소, LTV 조정, 차주 추가보증 요구)을 마련함으로써 리스크를 사전에 통제하였습니다.

4) 실무 적용 방법

실무에서는 다음과 같은 방식으로 리스크 관리가 구체적으로 적용됩니다.

• 초기단계
  사업계획 수립 전, 리스크 식별 및 평가를 실시하고 민감도, 시나리오 분석 결과를 토대로 사업 구조를 설계합니다.
• 사업진행 단계
  인허가, 금융조달, 시공, 분양 등 각 단계별 리스크 관리계획을 수립하고 모니터링 체계를 운영합니다.
  GMP 계약, 고정금리 대출, 앵커 테넌트 확보, 보험 가입 등이 대표적인 관리 방법입니다.
• 사후관리
  운영 및 처분 단계에서도 관리가 지속됩니다.
  정기적인 시장조사, 테넌트 관리, 리파이낸싱(Refinancing) 검토, ESG 기준 도입 등도 사후 리스크 관리의 일환으로 활용됩니다.

리스크 관리는 투자 전·중·후 전 단계에 걸쳐 유기적으로 이루어지며, 이를 통해 불확실성을 최소화하고, 안정적인 투자성과를 도출할 수 있습니다.

 

6. 부동산 리스크 관리의 실전 적용과 시사점

부동산 리스크 관리는 이론적 접근에 그치지 않고, 실제 투자와 개발사업의 성패를 좌우하는 핵심 요소로 작용합니다. 부동산은 고액의 초기 투자비용, 장기 보유, 금융 의존도가 높은 자산인 만큼, 리스크를 체계적으로 관리하지 않으면 치명적인 손실로 이어질 수 있습니다. 이에 따라 투자 전 단계부터 운용 및 처분 단계까지 전 과정에 걸쳐 일관된 리스크 관리가 요구됩니다.

 

실무에서는 리스크 관리가 다음과 같은 방식으로 활용됩니다. 첫째, 투자 및 개발 의사결정 전 단계에서는 시장 분석, 사업성 분석과 더불어 리스크 평가가 필수적으로 이루어집니다. 특히, 인허가 리스크, 금융 리스크, 수익성 리스크를 다각적으로 검토하고, 이를 기반으로 사업 구조를 설계합니다. 둘째, 프로젝트 진행 중에는 리스크 관리계획을 수립하여 정기적인 리스크 모니터링 및 대응 전략을 실행합니다. 개발사업의 경우, 공정률별 리스크 분석, 비용 증가 리스크 점검, 분양 및 임대 상황에 대한 민감도 분석을 지속적으로 수행합니다. 셋째, 투자 종료 및 처분 단계에서는 시장 환경 변화, 자산가치 재평가, 매각 전략 등에 따라 리스크를 재조정합니다.

 

부동산 리스크 관리의 실전 적용에서 중요한 시사점은 다음과 같습니다. 첫째, 부동산 리스크는 완전히 제거할 수 없기 때문에, 사전에 식별하고 허용 가능한 수준으로 관리하는 것이 현실적인 접근입니다. 둘째, 리스크 관리는 개별 프로젝트뿐만 아니라 포트폴리오 차원에서도 전략적으로 수행되어야 합니다. 지역, 유형, 시점, 투자 구조의 다각화는 실무에서 반드시 적용해야 할 전략입니다. 셋째, 최근 ESG(환경, 사회, 지배구조) 리스크와 같이 비재무적 리스크의 중요성이 커지고 있습니다. 이에 따라, 투자자는 환경규제, 지역사회와의 관계, 거버넌스 체계까지 고려한 리스크 관리 전략을 수립해야 합니다.

 

또한, 부동산 리스크 관리는 금융기관, 자산운용사, 리츠, 공공기관 등 투자 주체별로 맞춤형 전략이 요구됩니다. 금융기관은 대출심사에서, 자산운용사는 포트폴리오 운용에서, 공공기관은 정책사업의 성과와 안정성을 확보하기 위해 리스크 관리에 대한 체계적인 지침을 적용하고 있습니다. 실무에서는 이를 전담하는 리스크 매니저, 심사역, 부동산 분석가 등의 전문인력이 필수적으로 활동하고 있습니다.

 

결론적으로, 부동산 리스크 관리는 단순히 위험을 회피하는 개념이 아니라, 투자 성과를 극대화하고 지속가능한 부동산 가치를 확보하는 전략적 도구입니다. 실무자는 이론에 기반한 분석과 더불어, 시장의 특성과 사업의 개별성을 반영한 맞춤형 리스크 관리 전략을 지속적으로 수립하고 실행해야 할 필요가 있습니다.